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房地产公司并购协议有哪些内容 我国宪法规定土地使用权可以转让吗?

123发布时间:2023年11月12日 东莞东坑律师  

  钟春标主任,东莞东坑律师,现执业于广东常正律师事务所,具有丰富的法律务实经验,深厚的法律功底,从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念,处理接受委托的每一个案件,勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨,办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务,势必亲力亲为,勤勉尽责,深得当事人高度认可。

房地产公司并购协议有哪些内容

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目前,由于我国对房地产行业的控制日渐严格,伴随而来的便是商业土地取得越来越困难,而与此同时银行关于房贷方面的政策也是呈现收紧状态。在这种情况下必然会导致房地产行业的优胜劣汰,而扩大优势的方法之一便是并购,我们一起来谈谈关于房地产公司并购以及房地产公司并购协议的法律风险吧!为您解答。

一、房地产企业并购的意义

房地产企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用,统称为M&A,在我国称为并购。兼并又称吸收合并,指两家或者更多的独立企业,公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产,以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权,或对该企业的控制权。对房地产企业来说,通过重组并购,在较短的时间内形成自己的品牌优势,增强抵抗风险的能力,将是今后房地产市场发展的一个主要方向。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言,房地产并购有两种模式,一是房地产股权收购,一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式,比如整体开发项目转让,在建工程转让,合作开发,等等。利用个种并购模式,有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。并购常见的难题并购虽有很多好处,却并非易事。

二、房地产企业并购的目的

一个成功的并购活动,不仅包括收购合同的成功签订,还要包括收购以后对被并购企业的整合,最后达到盈利的目的。

首先,有些企业在并购以后,在被收编企业的财务报表中,发现了没有意料的或有债务。对于并购企业可能存在的隐性债务一直是并购的一大法律风险。如何防范这一法律风险,本文将在以下部分作详细阐述。 其次,经过千难万险终于并购了某一企业,在接管以后,又遇到了如何整合被并购企业的问题。由于并购企业的目的是为了盈利,成功地接管一家企业并不意味着并购的最后成功,按照清华同方公司陆致成总裁的说法,这甚至有可能是失败的开始。这是因为,原来两家不同的企业,必然存在着不同的技术路线、管理风格和文化理念。一旦合二为一,就不可避免地会发生技术冲突、管理冲突和文化冲突。

三、政府对于房地产企业并购的态度

应当承认,到现在为止,我国政府,包括中央政府和地方政府,都在建立有关企业产权交易的法规方面做出了一定的努力,并颁布了一系列有关法规。从事并购业务的专业人士在经历了很多并购案例后,也积累了丰富的防范风险的经验,他们通常会指导客户完善并购合同内容,规范并购操作流程,以降低并购风险。怎样防范并购的法律风险鉴于并购容易失败,也容易发生各种各样的法律风险,因此,如何在法律上减少并购风险是并购能够取得成功的一个重要保障。导致并购失败的一个因素,就是被并购企业中“埋伏”的、没有列入资产负债表中的债务。造成这种情况的原因很多。其中之一是有些企业的财务制度并不规范,不少债务并未入账。另一个原因是或有债务,如该企业为其它企业的债务的担保,一个民事纠纷赔偿等等。

四、房地产企业并购可能存在的风险

由于存在着信息不对称,卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息,但又由于卖方与买方的利益是不一致的,前者更有可能隐瞒对自己不利的信息,以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。 首先,在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。 聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计, 并且,委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查,这样,就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解,从而尽最大可能防范风险。

房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此,在并购合同签订前,必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时,对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项,必须在并购合同签订前进行充分的调查,否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。 其次,为了避免债务风险,不少大型企业,采用合资的方式,来实现企业的扩张。

我们生活在经济快速发展的时代,企业无论是强强联合还是强弱联合,并购是商业发展的一种必然的趋势,而这些合并将资源的整体整合达到利益最大化。但是并购也存在着无法预料的风险,只有熟知并购且弄懂 房地产公司并购协议 细则才能尽量降低各种各样的法律风险。希望这篇文章能够让大家更加了解并购以及怎么处理相关的法律风险问题。

我国宪法规定土地使用权可以转让吗?

日常生活中,在管理土地资源时,我们常常接触两个概念,土地所有权和土地使用权。这两个概念在法律中有明确的的规定。那么,我国宪法规定土地使用权可以转让吗转让条件是什么呢接下来收集和汇总了相关法律知识,供大家参考!

一、土地使用前可以转让吗如何转让

必须得符合转让条件。土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让,其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件:

1、划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件:

已经商品房立项;

已取得建设用地规划许可证;

持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让,不仅应获得市、区、县人民政府的批准,而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。

2、出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件:

已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证;

已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。

3、出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件:

已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证;

已经形成工业用地或其他建设用地条件,一般指“七通一平”;

已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数,如容积率、建筑密度等;

出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让,土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

划拨土地使用权的转让

划拨土地使用权转让,应补办土地使用权出让手续,并经审查批准,补交出让金后方可转让;或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

签订转让合同

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定,土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。

房地产开发商应在转让合同中明确约定,不得改变土地用途。确需改变的,应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。

土地使用权转让的变更登记

办理土地使用权变更登记,是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件,但转让时,除要签订书面转让合同外,还要办理土地使用权变更登记,转让才告完成.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。同时,房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内,到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。

房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担

土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费,转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费,以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事。

通过上述介绍,我们知道我国宪法规定土地使用权可以转让,但是需要满足一定的条件才可以进行转让。提醒大家办理转让时,除了需要签订协议之外,一定要记住办理过户登记,这样才能确保转让具备法律保护。希望上述回答对您有所帮助!



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