现在的土地是归于个人吗?当然不是，土地是国家所有的，人们只享有使用权而已，而不享有所有权。城市化的不断发展，以至于让很多人都想在房地产行业分一杯羹，可是这羹并不是那么好分的。因为房地产开发也是有着严格的规定的。接下来就来看看房地产开发流程及五证是什么?房地产联合开发的几种方式?
钟春标主任律师，东莞东坑律师,现执业于广东常正律师事务所，专注于房地产开发领域的业务钻研与案件办理，业务过关，办案认真负责，能够准确把握案件法律关系的重点，为当事人争取利益最大化，获得了行业内外的一致好评。
一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1、选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)
程序：
(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处
(2)用地处转总工室审查
(3)报局业务会批准
(4)领取选址意见书
2、规划院实地测量，并处定位图，收取测量费
3、建设用地规划许可证(30个工作日)
(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查
(2)主管局长、主管局市长批准
(3)打交费单，领取用地规划许可证
4、国有土地使用证(60个工作日)
(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处。
二、建设工程规划许可证
1.、市消防支队盖章(15个工作日)
(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2、人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3、房地产开发建设规模(30个工作日)
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4、建设工程规划许可证(30个工作日)
(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
(3)打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单
5、放线报告(15个工作日)
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证(建委)
1.、报建(1个工作日)
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2、 现场勘察(3个工作日)
3、组织招标
4、 抗震审查
5、 施工合同审查
6、 交费，办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票
四、商品房预售许可证(15个工作日)
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发
五、配套工程
建设管线工程规划许可证(15个工作日)：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处。
根据我国法律的规定和实务务操作，目前房地产市场联合开发房地产通常有以下三种方式：
(一)、法人型联合开发，即联合开发方组建新的法人，双方出资成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、合作型联合开发即组建联合管理机构，合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。
(三)、合同性联合开发即不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
钟春标主任律师 广东东莞知名律师，承办房地产开发案例近千件, 熟知客户所在领域的业务特点和法律需求，能提出准确、精深的专业意见，可使案件的解决结果符合法律公正的原则，又能让当事人的合法利益得到最大的保障。
