文章详细

个人房产抵押的流程 商品房按揭贷款流程详细步骤

123发布时间:2021年12月8日 东莞东坑律师  Tags: 个人房产抵押的流程,商品房按揭贷款流程详细步骤

 钟春标主任律师东莞东坑律师,现执业于广东常正律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

个人房产抵押的流程

  在我们现实生活中,大家都知道债务人这个名词,当我们是债务人的时候我们就要注意还债的问题。当然债权人也会要求债务人进行财产抵押,以免换不起债务,对债权人造成不必要的损失。下面就让为大家带来的个人房产抵押的流程相关内容,一起来看看吧。

  一、个人房产抵押的流程

  1、签订购房协议。借款人和已与银行签订楼宇按揭合同协议的房地产开发公司签订购房协议;

  2、提出贷款申请。借款人到经办该楼盘按揭的银行申请贷款,并提交有关资料,包括身份资料和收入资料;

  3、贷款审批。经办银行经内部三级审批后,委托律师事务所对借款人的主体资格合法性及其资料的完整性进行审查;

  4、签订《房地产预售契约》。审查通过后,经办银行通知借款人同房地产开发公司签订《房地产预售契约》并经房地产交易所鉴证;

  5、签订《楼宇按揭合同》。借款人交纳有关费用后,与银行签订《楼宇按揭合同》;

  6、办理公证、抵押和保险。由按揭中心代办合同公证、房屋抵押登记和有关的保险;

  7、发放贷款。银行立即开始发放贷款,而借款人从次月起开始按月供款。

  二、防范房产抵押贷款风险的措施:

  进行抵押贷款前做好调查工作

  银行办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

  1、对房产;先租后抵;请看的检查。

  如果出现;先抵后租;的情形,即抵押人在设定抵押权后,又将抵押物出租。在这种情况下,已登记的抵押权的效力优先于租赁权,银行可以办理房产抵押贷款。

  2、对房产是否属于;一物多押;的检查。

  如果属于;一物多押;,银行要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,银行应有充足的时间处置抵押房产。

  土地的性质和使用期限要明确

  银行办理抵押贷款前,要调查清楚房产所占用土地的性质,对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质,查看土地使用期限是否到期,对即将到期或已经到期的土地,其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地,银行应与借款人签订合同,要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

  贷后检查须加强,防止土地用途变更

  银行办理房产抵押贷款前,应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致如果不一致,不予办理抵押贷款。即使办理前一致,银行也应在贷款发放后进行贷后检查,查看借款人土地实际用途是否发生变更,根据情况及时采取有效措施。

  共有财产抵押要求所有财产共有人签字

  银行在办理房产抵押贷款时,应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产,要真正掌握究竟有多少个财产共有人财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款只有经财产共有人全部同意,银行才可以给予办理,同时还应要求所有财产共有人共同签字。

  三、借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的

  1、在个人住房抵押贷款业务中,向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人,所以借款人即为抵押人;但抵押人未必是借款人,银行在选择借款人人选时,除了满足其为抵押房屋的所有权人之外,还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此,在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人,一般情况下为房屋权利人的配偶。

  2、依据《上海市1994年公房出售暂行办法》及其《实施细则》规定,同时《沪高法1996-250号文处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定,按;九四;方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。对于该等房屋进行房地产查阅时,一般登记的注记为房改售房或售后公房。这也是基于历史原因产生的又一类型抵押物财产共有人。

  3、依据《物权法》第103至104条的共有关系性质不明时的推定及分额确定规则,即可以理解为房屋权利人有约定,除了房屋权利人具有家庭关系的即为共同共有外,视为按份共有。同时未约定或约定不明共有份额的,按出资额确定;不能确定出资额的,视为等额按份共有。同时,见《物权法》第97条的处分条款,处分共有不动产的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。这也是要求抵押物财产共有人本人签署同意抵押文件的法律依据。

  4、

根据不动产物权公示公信原则,基于笔者对《物权法》第106条第3款的理解,抵押权人若因信赖不动产登记簿的登记信息,而与房屋权利人签订《房地产抵押贷款合同》并办理了抵押登记,即使在签订房地产抵押贷款合同时该房屋权利人隐瞒其婚姻状况或因登记机关登记错误引发的瑕疵,均可以被抵押权人所吸收。但随着央行建设的个人征信系统完成全国联网,公安部建立的全国公民身份信息查询系统等电子化信息的网络建设,商业银行审查借款人等各方面信息的网络也开始铺开,未来不排除银监会或央行加重银行审查义务的可能,而对于抵押物财产共有人或其他信息的审查不到位,就对抵押权的设立产生瑕疵。

  5、依据《物权法》第102条之规定,因共有不动产产生的债务,在对外关系上,共有人承担连带债务。因此,不论是借款人、抵押人及抵押物财产共有人对于银行贷款具有法定的连带还款义务,但是,如果抵押权不生效,该债务则变成无担保债务,银行则失去了优先受偿的权利。

  以上就是为大家带来个人房产抵押的流程的全部内容。总的来说,个人房产抵押的流程还是比较多的,这就需要我们仔细认真地去完成每一步,以免造成不必要的麻烦。欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

商品房按揭贷款流程详细步骤

  所谓商品房按揭就是指购房人无法一次性付清房款的情况下,选择按揭贷款的方式进行购房的一种手段,但是很多人不懂这种购房方式就导致在贷款时出现很多问题,贷款就没那么容易成功。下面就让为大家带来的商品房按揭贷款流程详细步骤相关内容,一起来看看吧。

  一、商品房按揭贷款流程详细步骤

  开发商选定银行,并与银行签订按揭贷款合作协议书,银行承诺在特定条件下向开发商的客户提供贷款,同时开发商向银行提供保证担保。

  购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的,购房人需向开发商支付购房首付款。

  银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。

  购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。

  银行占管商品房预售或销售合同,并办理按揭备案。

  银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。

  购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。

  开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。

  二、按揭购房要注意什么问题:

  审查欲购楼盘是否符合贷款条件,提醒购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约属于可以预售的期房范围。

  与发展商签订购房协议,交付定金,这里提醒大家为避免纠纷,协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理,不要出现贷款批不下来,购房不成反要赔偿定金的情况。

  待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》,并跟踪交易见证办理情况,凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。

  三、交付房款并签署《商品房买卖合同》,办理按揭贷款手续

  依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内,您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续,并产权人本人签署买卖合同,依约定办理银行按揭贷款手续。

  身份证原件;

  《商品房预定协议书》原件;

  定金发票原件。

  按揭贷款所需资料。

  备注:

  付款方式可采用现金、刷卡等方式,具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。

  目前有中国银行,农业银行,兴业银行进行按揭贷款现场办公。

  银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。

  1、如果您选择银行按揭方式付款,您必须符合以下条件:

  年满18周岁,具有完全民事行为能力的国内人士;

  未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;

  年龄与按揭年限之和男性不超过60,女性不超过55;

  具有稳定合法的职业和收入来源,月供贷款不能超过月收入的50%。

  2、办理按揭手续时需提供以下资料:

  借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证;

  加盖单位公章或财务章的经济收入证明;

  银行要求的其他资料:如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;

  商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;

  3、办理银行按揭手续,需交纳费用如下:

  收费项目收费参考收费单位

  银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%或4%财政局收取

  银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房:2300*面积*2.5%

  单价低于2300的商品房:总房款*2.5% 房产局收取

  商业银行缴纳

  公证费一般为100-150元/件公证处

  保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司

  律师费600元/件银行指定中介服务机构

  银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收,后凭票据结算,多退少补房产局收取

  注:银行代收的各项费用只能现金支付。

  4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作,一般为5个工作日,待备案合同返回后,由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。

  5、购买非住宅的客户依照房产局的规定,在合同备案时须缴纳交易手续费,您可选择自行缴纳或由开发商代交。

  以上就是为大家带来的商品房按揭贷款流程详细步骤的相关内容。按揭贷款是当前最主流的购房方式,对于购房者来说,经济压力相对较小,如果大家手头资金不是那么充裕不免选择这种方式进行购房。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师。



All Right Reserved 东莞东坑律师
All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 法律咨询热线:13694965833 网站支持: 大律师网